华润昆仑域“破8万”幕后:拖延拿证提高售价?
华润昆仑域“破8万”幕后:拖延拿证提高售价?-清华地产培训网
更新日期:2017-08-09 10:06:02 浏览:9
 文/李艳艳  
 
  8月8日,是一个好日子。
 
  这一天,华润•昆仑域首次拿证的信息在北京市房地产交易管理网得以显示,预售许可证为京房售证字(2017)96号,预售均价为9.5万元——这是今年来的北京最高预售均价。
 
  实际上,它在三天前已经正式拿证了。翌日,华润•昆仑域全部200套房源即开即罄。这个项目没有对外发布任何销售动态,甚至连开盘也是悄悄的。
 
  在一年多的拿证等待里,很多人曾经找各种关系去买它,但都说无门。因为,在北京西南二环地段,这是绝对的稀缺品。特别是,它的均价不能超过9.5万元/平方米,属于“白菜价”。而周边的老房子,已经突破了10万元/平方米。
 
  此次预售的200套房源分布在613-10#和613-11#商品房住宅楼(扣除:地下全部),拟售单价从94315.43元——95705.15元不等。同日,还有两个项目成功取证,分别是北京金茂府和招商•中国玺,预售均价皆为9.5万元/平方米。
 
  从今年以来的发证情况看,8万元/平方米隐形红线的控制非常严格,无论项目位置如何,目前尚无项目能突破这一价格红线。如今,上述三项目的入市将打断这一红线,而以往“被迫”批8万的项目,或可喻为这一年来限价制度适应市场过程的牺牲品。
 
  有业内人士表示,北京三个新项目取证,均价批到了约10万每平,原有限价原则被打破。“房价跳涨高达25%,这个涨幅留下无限价格遐想的同时,必然拉动一批新房价格上涨,继而拉高二手房价格。”
 
  “五环内房子单价即使涨到10万,一开盘依然会售 罄,原因就是北京改善型产品供需严重失衡,好位置好品质一方难求。人多房少,只能用涨价来挤出部分需求,这就是市场。”该人士表示。
 
  华润•昆仑域命运多舛。2015年1月,北京土地市场2宗宅地迎来首拍。最终,招商蛇口(001979.SZ)、华润置地(1109.HK)、九龙仓(0004.HK)、平安不动产共4家企业组成联合体拿下上述地块,耗资约87亿,成交楼面价接近4万元/平方米。
 
 
 
  图说:华润置地北京大区总经理蒋智生在2015年首次公开昆仑域案名。
 
  “昆仑域”由北京亚林西房地产开发有限公司开发,持股26%的大股东华润置地来操盘,将打造满足改善性需求的平层大宅和叠拼产品。当天,临近的另一宗地块也由上述4家企业联合体竞得,成交楼面价接近5万元/平方米,最终地块命名为“中国玺”,由招商局蛇口操盘。
 
  按照正常销售价格,华润昆仑域需突破8万元以上,才可能有利润。事实上,自930新政以来,北京等热点一二线城市均对商品房出售执行严格管理。不少均价8万元/平米以上的高端项目受到新政影响,难以如期入市销售,而这也是昆仑域一度沉寂的主要原因。
 
  此前华润花香四季自住房递补选房环节成功选上房屋的40名购房人中,有购房人的个人信息显示,其所在单位为亚林西房地产公司。
 
  去年8月份,华润花香四季(华润昆仑域的自住房案名)自住房递补选房环节成功选上房屋的40名购房人中,有购房人的个人信息显示,其所在单位为亚林西房地产公司。
 
  此前有媒体报道,去年10月,昆仑域项目曾报给北京市住建委的销售均价约为11万元/平米,但未获批准,因此建委方面要求项目推迟入市销售。今年2月,华润置地在接受媒体采访时表示,计划在今年3月拿证,上报取证价格约10万元/平米,相比此前上报取证价格下调近1万元/平米。
 
  5个月后的今天,昆仑域项目终于成功取证,代价是销售单价再次下调1万元。从11万,到10万,再到9万5,拿地至今已过两年半,这个二环豪宅项目不断拉低预售价格预期,拿证之路实属坎坷。
 
  中国玺的商品房预售证同样姗姗来迟。此前,6月7日,中国玺(亚林上苑)2号楼商品房首次取得新预售许可证(京房售证字(2017)64号),总计192套房源,它的预售价为79458.99元/平方米。2个月后,它和华润昆仑域的预售价一样,涨幅超过20%。
 
  中国玺紧邻昆仑域,为少见的二环边内城项目,甚至两家公司的法人都是九龙仓副主席周安桥。拿地之时,地块周边二手房单价已达到10万+,但是受到预售价格管控影响,开发商不得不大幅调低预期,以7.95万元/㎡均价取得预售许可,在“8万元”红线之下擦网通过。
 
  近两年集中推地和加速规划发展的丽泽区域及周边已呈现出“逆袭”之势。随着招商蛇口、华润、龙湖、泰禾、懋源等主流房企的相继进驻,区域逐渐由沉寂片区跃升成为北京楼市的新高地。数据显示,目前该区域周边新房单价已达13万元。
 
  “昆仑域所在地段非常值钱,给8万肯定不行。目前丰台西铁营地块限价房销售均价已达9万,昆仑域以9.5万拿证也属正常。”业内专家表示,北京现在改善类产品供应量有限,大家需要市场的改善空间。“让改善的归改善,刚需的归刚需,这也是后市市场趋稳的征兆,未来预售证限价规则也可能会放松。”
 
  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,高端项目预售证发放价格松绑,本质上是对于具体项目进行了具体的政策对待,这也有助于释放更多的房源。但预计其他普通住房来说政策放宽的可能性依然是不大的。
 
  《北京市共有产权住房管理暂行办法》日前向社会公开征求意见。实际上,北京市提出5年内提供150万套住房,就是在兼顾刚需购房人群和“新北京人”的住房需求。
 
  自3月17日北京开启新一轮房地产调控以来,市场逐渐回归理性,市场秩序不断规范。如今,改善类产品预售价格“破8万”的案例已出,是“昙花一现”还是“破线样本”,且看接下来的市场反映。
作者:佚名
来源:新浪网

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